發布日期：2015年10月10日 來源：聯誼報 作者：溫文文 通訊員 陳思思 字號：[
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據聯誼報 房屋拆遷、交易、辦理按揭貸款都需要評估，每一樁評估都涉及評估人的切身利益。但在瑞安，有市民卻遭遇同一處房產委托不同專業人士評估，結果卻相差巨大的經歷。“近年來，一些評估機構為了經濟利益而喪失獨立性和客觀性，評估價格忽高忽低，彈性很大，極有可能給政府、企業、銀行帶來巨大損害。”近日，瑞安市政協城鄉建設委員會副主任趙文永通過社情民意反映。
趙文永說，針對這些行業亂象，1999年國土資源部下發《關于土地評估機構與政府主管部門脫鉤的通知》，地產評估機構紛紛改制。有關部門在1999年還下發了《國家標準房地產估價規范》，但該《規范》屬于指導性意見和業務指南性質，并無強制性。而且，目前沒有具體的法律、法規對評估價格的誤差作出約束和規范，因此，現今房地產評估行業仍亂象叢生。
以瑞安市為例，現主要存在兩大問題，亟待引起重視。第一個問題是在房地產交易環節中，交易雙方為了逃避高額稅收，評估價格遠低于市場價。如市場價為2萬元/平方米的房產，評估為1萬元/平方米，如果房屋建筑面積100平方米，市場成交總價200萬，評估總價則只有100萬，契稅繳納是以評估總價為基數，按照1.5%的契稅計算，此項房地產交易僅契稅就流失1.5萬元，還不包括其他稅收。第二個問題是在銀行抵押環節，購房者為了套取高額貸款，評估價格遠高于市場價。瑞安市十大典型非法集資刑事案件之一——中國星寶集團破產案顯示，該公司在融資環節，利用評估機構，大幅度提高公司房地產項目、港口投資項目的評估價格，以套取銀行高額貸款或進行非法吸收公眾存款。
經分析認為，造成以上評估亂象主要原因有三，首先是評估錯誤處罰機制不完善。即使評估失誤造成經濟損失，評估機構也不會因此受到行政處罰，更不用說法律制裁。瑞安市某企業因投資過度而破產，據估算該公司持有的某一地塊市場價不可能超過2500萬，但是評估機構的評估價格是1.2億，法院執行庭因此三次流拍暫緩執行，導致該地塊閑置6年，施工單位破產，政府損失3000萬元。如此嚴重的后果卻無法追究評估機構和相關人員的責任，而全國各地類似情況很多，極大影響了社會穩定。其次是估價師專業素質參差不齊。目前房地產評估執業資格考試的門檻較低，只要取得中專學歷并有一定工作經驗即可。同時，注冊房地產估價師未實施分級制度，已取得估價師資格的人員無需進行更新培訓。而歐美發達國家，房地產估價師的學歷要求基本在本科以上。如美國需要參加資產評估專業培訓約400小時，取得證書后還要定期進行常駐教育。再次是評估技術和方式落后。目前，相對發達國家廣泛使用的批量評估、自動評估、地圖信息技術等先進技術手段，我國的評估機構普遍還處于使用原始的人力、經驗方式開展房地產評估階段，評估方式落后，成本高、效果差、容易受人為操縱。
為此，趙文永建議，首先立法部門應深入調研房地產評估市場的現狀和問題，制定《房地產評估法》，規定房地產評估機構和從業人員的準入門檻，明確貸款抵押、拆遷補償等方面的評估方式，防范不正當競爭。各地方政府可依據法律規定，出臺房地產評估操作細則，建立房地產評估價格發布公開平臺，打造透明陽光的評估環境。其次，有關部門應出臺《注冊房地產估價師管理條例》，逐步提高學歷水平，至少要求在本科以上，并實行分級管理和注冊制度，從助理評估師、房地產估價師到高級房地產估價師等實行全過程動態管理。建立常態化培訓教育機制，確保估價師職業素養穩定提升。建立房地產評估數據庫，研發實用性較強、適用我國國情的評估軟件，結合房地產成交記錄的基礎數據資料，實現評估信息共享。同時，建議建立房地產評估中介信用管理制度和中介信用指數數據庫，包括評估機構信譽檔案和估價師個人信譽檔案，并將房地產評估中介行業的信用數據定期向社會披露，增加透明度。加強行業監管，實行評估報告交叉復核制度，使評估結論更加透明化。建立評估機構誠信懲罰機制，對失信的評估機構，實施吊銷評估執照、企業負責人禁止從事評估等懲罰措施，加大評估機構的失信成本。
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